西安未央法院 | 业主违规装修引纠纷 法院依法裁判明边界

“这是我自己家的房子，怎么装修是我的事吧？”

“房子是您的，但承重墙、外墙，可不能想怎么动就怎么动。”

装修本是改善居住环境的一件日常小事，但墙能不能凿、窗能不能改，却不是一句“这是我家”就能决定。尤其涉及承重结构和建筑外立面时，装修自由也有法律边界。近日，西安市未央区人民法院张家堡人民法庭审结一起因违规装修引发的纠纷，对业主装修权的边界作出了明确回应。

案情简介

2024年7月3日，未央区某小区业主黄某在房屋装修期间，擅自对室内承重墙体开槽施工，并私自改动阳台及建筑外立面墙体，违规改造行为严重影响楼栋结构安全及小区整体外观。小区其他业主发现后，向物业公司及业委会反映。物业公司立即制止施工。7月16日，住建部门到现场检查，要求黄某委托专业机构对房屋安全影响进行评估，并按照评估意见对受损承重墙进行修复。

随后，黄某委托专业技术公司出具房屋安全影响评估报告，并按照相关要求对承重墙进行修复。8月27日，住建部门再次检查，发现业主仅对墙面进行涂抹修复。

但对于扩大窗户面积、改变建筑外立面的行为，黄某始终拒不恢复原状。物业公司、社区及住建部门多次沟通、督促整改，仍未能解决。2024年，同小区选出8名业主代表，将黄某诉至法院，请求恢复相关墙体，并要求物业公司、装饰公司承担相应责任。

案件审理

“承重墙已经修复了，评估也显示目前不影响安全使用，为什么还要恢复？”

“修复不等于恢复原状，墙体被擅自开槽的事实不能因为后来修复了就不存在。”

“相关改动不在我们的合同施工范围内。”

“发现问题后，我们一直在督促整改，也及时采取了相应措施。”

庭审中，被告黄某、原告业主代表、装饰公司和物业公司各执一词。

面对不同说法，承办法官没有急于下结论，而是从装修行为和整改过程入手，逐项核对住建部门检查记录、房屋安全影响评估报告及复查材料，先把承重墙“开槽、评估、修复、复查”的事实理清，并结合装修管理约定和承重结构的性质，对双方争议进行释法说理。随后，法官又围绕外墙改动展开审查，核实建筑外墙的共有属性以及黄某是否取得相关同意，并结合物业公司实际履职情况、装饰公司的施工范围，逐一厘清各方责任。经过庭审调查和举证质证，案件事实和争议焦点逐渐清晰。

法院判决

法院审理认为，业主对自己的房屋享有使用、装修的权利，但这种权利不能突破建筑安全，也不能损害其他业主的合法权益。

就承重墙开槽问题

虽然房屋安全性影响评估报告显示目前尚不影响安全使用，但承重结构关系建筑物整体安全。黄某擅自开凿承重墙，违反了小区装修管理服务协议，其后按照评估报告采取的处理措施也不属于恢复原状。因此，法院判令黄某将该处承重墙恢复原状。

对于扩大外墙窗户面积的问题

法院认为，建筑物外墙属于全体业主共有，并非某一业主可以单独处分的专有部分。黄某未经全体业主同意擅自改变外墙，同样违反相关装修管理约定，应当恢复原状。

本院宣判后，被告黄某依法提起上诉，西安市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，本案现已生效。

法官提醒

业主对自有房屋享有装修权利，但该权利并非没有边界。承重结构关系建筑整体安全，外墙等公共部分涉及全体业主共有权益，均不得擅自拆改。装修自由须以安全为前提，以法律为底线。即便事后采取补救措施，也不能当然免除恢复原状、赔偿损失等责任。权利的行使，不能以牺牲公共安全与他人合法权益为代价。广大居民应当自觉遵守装修公约及法律规定，敬畏建筑安全红线，依法合规开展装修施工。

作者：吕 艳、刘 琦

编辑：侯宜均

责编：郑黎波

审核：姚启明